Miasto z prawem pierwokupu mieszkań na zreprywatyzowanych terenach

12 lipca 2017

Inwestorzy, którzy zdecydują się budować i sprzedawać lokale na zreprywatyzowanych gruntach powinni zawierać z klientami warunkowe umowy sprzedaży. Bezwarunkowe umowy mogą natomiast zostać uznane za nieważne.

Taki obowiązek potwierdził Sąd Okręgowy w Warszawie w postanowieniu z dnia 7 lutego 2017 r., sygn. akt XXVII Cz 2414/16. Sąd wypowiedział się w sprawie dotyczącej art. 111a ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym Skarbowi Państwa lub m.st. Warszawie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku m.in. sprzedaży praw i roszczeń określonych w dekrecie z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze Warszawy oraz prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na skutek realizacji roszczeń dekretowych. Kwestią sporną do rozstrzygnięcia przez skład orzekający było określenie, czy przepis ten znajdzie również zastosowanie do prawa użytkowania wieczystego w sytuacji, gdy grunt jest zabudowany, w tej sprawie, inwestycją mieszkaniową.

Sąd Okręgowy stwierdził, że art. 111a ust. 1 pkt 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczy nie tylko sprzedaży gruntów niezabudowanych. Skład orzekający wskazał, że w przypadku sprzedaży niezabudowanych gruntów będących w użytkowaniu wieczystym gminie przysługuje prawo pierwokupu już z mocy art. 109 ust. 1 pkt 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zatem racjonalna wykładnia art. 111a ust. 1 pkt 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami musi prowadzić do wniosku, że przepis ten dotyczy również zabudowanych gruntów będących w użytkowaniu wieczystym.

W postanowieniu podkreślono, że nie ma żadnego powodu by uznać, że skoro z mocy art. 111a ust. 1 pkt 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami prawu pierwokupu podlega sprzedaż budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego do gruntu, na którym jest on wzniesiony, to takiemu prawu nie podlega sprzedaż stanowiącego odrębną własność lokalu wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego do gruntu, na którym wzniesiono budynek.

Sąd Okręgowy zaznaczył, że prawo własności lokalu jest związane z udziałem w nieruchomości wspólnej, co ma tę konsekwencję, że lokal stanowiący odrębną własność i udział w gruncie (prawie użytkowania wieczystego gruntu) związany z lokalem nie może być przedmiotem odrębnego obrotu. Związanie prawa własności lokalu z udziałem w użytkowaniu wieczystym nie oznacza, że prawo użytkowania wieczystego ma w tym wypadku szczególny charakter i przez to nie podlega prawu pierwokupu.

Należy przy tym pamiętać, że pierwokup Miasta lub Skarbu Państwa nie będzie przysługiwał w sytuacjach sprzedaży prawa użytkowania wieczystego na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy lub też gdy sprzedaż będzie następowała między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

Omawiany wyrok ma istotne znaczenie w obrocie nieruchomościami zreprywatyzowanymi na podstawie „dekretu warszawskiego” nie tylko w kontekście sprzedaży lokali mieszkalnych, jak miało to miejsce w rozstrzyganej sprawie.

Obecnie nie ma wypracowanej jednolitej praktyki notariatu w zakresie zawierania umów dotyczących udziału w prawie użytkowania wieczystego ustanowionego na skutek realizacji roszczeń dekretowych. Bardzo często takie umowy sprzedaży lokali wraz z udziałem w takim gruncie były zawierane bez zastrzeżenia prawa pierwokupu na rzecz Miasta czy tez Skarbu Państwa, wobec przyjęcia koncepcji, że prawo lokalu jest prawem nadrzędnym w stosunku do gruntu. Na tę chwilę nie jest też jasne jak po wydaniu omawianego wyroku zmieni się praktyka notariuszy oraz sądów wieczystoksięgowych w stosunku do transakcji obejmujących prawo użytkowania wieczystego zreprywatyzowanych oraz zabudowanych nieruchomości. Przyjęcie nowej koncepcji nałoży na notariuszy dodatkowy obowiązek badania historii ustanowienia użytkowania wieczystego i bardzo często weryfikację nawet ksiąg wieczystych, z których odłączono dany lokal. Niemniej jednak, zdaje się, że najbezpieczniejszą opcją chroniącą przed ryzykiem nieważności całej transakcji będzie przeprowadzenie dłuższej procedury, uwzględniającej zawarcie umowy warunkowej, odczekanie miesiąca na skorzystanie przez Miasto bądź Skarb Państwa z prawa pierwokupu, a następnie dopiero zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu wraz z prawem użytkowania wieczystego nieruchomości.

Joanna Winter-Szymańska

Senior Associate / Radca prawny

Wyślij e-mail

Paweł Śliwka

Junior Associate

Wyślij e-mail

 

Newsletter