Sąd Najwyższy zabrał głos w sprawie kłopotliwego podziału budynku

1 sierpnia 2017

W dniu 22 czerwca br. Sąd Najwyższy po rozpoznaniu zagadnienia prawnego w sprawie o sygn. III CZP 23/17 wydał uchwałę, w której uznał, że podział nieruchomości zabudowanej budynkiem może nastąpić przez zobowiązanie współwłaścicieli do wykonania prac adaptacyjnych i nałożenia na nich stosownych zakazów lub nakazów w postanowieniu znoszącym współwłasność nieruchomości.

Uchwała SN była odpowiedzią na pytanie prawne Sądu Okręgowego. Rozstrzygał on spór, w którym dwóch współwłaścicieli chciało podzielić nieruchomości na dwie równe części. Chodziło nie tylko o grunt, ale i o dom oraz budynki gospodarcze. Wystąpili w tej sprawie do Sądu Rejonowego, a ten wydał postanowienie znoszące współwłasność. Sąd Rejonowy uznał też, że istnieje fizyczna możliwości podziału nieruchomości. Określił więc w tym postanowieniu, jakie prace muszą przeprowadzić współwłaściciele, by mogły powstać dwie samodzielne posesje. Między współwłaścicielami doszło jednak do sporu, jaki wariant adaptacji jest najlepszy. Jeden ze współwłaścicieli odwołał się do Sądu Okręgowego w Szczecinie.

Rozpatrując sprawę, Sąd Okręgowy postanowił zadać pytanie prawne Sądowi Najwyższemu, mając wątpliwości czy zaprezentowany przez Sąd Rejonowy sposób podziału nieruchomości i budynków jest zgodny z art. 93 ust. 3b Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. Natomiast w budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

Podstawą wątpliwości Sądu drugiej instancji była kwestia, czy wspomniany przepis stoi na przeszkodzie zniesienia współwłasności nieruchomości przez podział fizyczny, jeśli stan budynku wchodzącego w jej skład w chwili orzekania nie spełnia wymogu wyraźnego fizycznego oddzielenia na dwie odrębne funkcjonalnie części. Ponadto Sąd Okręgowy zapytał, jaki środek jurydyczny powinien zostać użyty przez sąd orzekający o zniesieniu współwłasności nieruchomości przez fizyczny podział, w celu doprowadzenia budynku – przed wydaniem rozstrzygnięcia o zniesieniu współwłasności – do stanu pełnej odrębności fizycznej.

Sąd Najwyższy uznał, że podział budynku według płaszczyzn pionowych, połączony z odpowiednim podziałem gruntu, na którym jest wzniesiony ten budynek jest dopuszczalny, jeżeli linia podziału przebiega przez ścianę dzielącą ten budynek na regularne i samodzielne części. Jednocześnie skład orzekający wskazał, że zadośćuczynienie wskazanej regule możliwe jest także przez zobowiązanie współwłaścicieli do wykonania prac adaptacyjnych celem umożliwienia podziału budynku według płaszczyzn pionowych.

Odnośnie do drugiej kwestii, Sąd Najwyższy stwierdził, że sąd orzekający w sprawie może, na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy o własności lokali, w postanowieniu wstępnym upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do wykonania prac czasowo na jego koszt, może też wydać stosowne nakazy lub zakazy. Jest to jednak wyjątek od zasady niedopuszczalności regulowania tego rodzaju problematyki w postanowieniu wstępnym.

Stanowisko składu orzekającego wpisuje się w dosyć powszechny pogląd Sądu Najwyższego, zgodnie z którym pionowa ściana wyraźnie dzieląca budynek na odrębne budynki może być ścianą dopiero wybudowaną. Istotną kwestią jest danie przez Sąd Najwyższy możliwości orzekania przez sądy w kwestii dokładnego sposobu podziału budynku poprzez nałożenie na strony postępowania obowiązku wykonania określonych czynności.

Joanna Winter-Szymańska

Senior Associate / Radca prawny

Wyślij e-mail

Paweł Śliwka

Junior Associate

Wyślij e-mail

 

Newsletter